- 1토지가격비준표 개념 및 근거
- 토지가격비준표란 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제3조 제8항에 근거한 대량의 토지에 대한 가격을 간편하게 산정할 수 있도록 계량적으로 고안된 ‘간이지가산정표’로, 매년 국토교통부장관이 작성하여 시군구 및 관계기관에 제공하고 있다.
- 또한 토지가격비준표는 「부동산 가격공시에 관한 법률」제28조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제76조 제2항에 의거하여 국토교통부 장관이 한국부동산원에 작성 및 제공업무를 위탁하고 있다.
- 2토지가격비준표의 역할
- 토지가격비준표는 표준지와 개별지의 토지특성 차이에 대한 가격 격차율로서, 개별공시지가를 산정하는데 있어 토지특성조사 및 비교표준지 선정과 함께 개별공시지가를 결정하는 매우 중요한 기준이다. 개별공시지가는 비교표준지의 가격에 토지가격비준표로부터 추출된 가격배율을 곱하여 결정된다.
- 3토지가격비준표 작성항목
- 현행 토지가격비준표는 지가에 영향력을 고려한 22개 항목에 대해서 비준표가 작성된다.
- ①용도지역, ②지목, ③토지면적, ④용도지구, ⑤도시계획시설, ⑥기타제한, ⑦농지구분, ⑧비옥도, ⑨경지정리, ⑩임야, ⑪토지이용상황, ⑫공공용지, ⑬고저, ⑭형상, ⑮방위, ⑯도로접면, ⑰도로거리, ⑱철도 고속도로 등, ⑲폐기물 수질오염, ⑳변전소, ㉑경작여건, ㉒묘지소개불리여건(제주도만 적용)
- 4토지가격비준표 작성절차
- 먼저 시·군·구별 표준지(개별지) 공시지가 자료를 분석(빈도분석, 평균지가분석 등)하여 해당 지역의 특성치를 파악하고, 토지가격비준표 작성단위별로 지가에 영향을 미치는 토지특성을 파악하여 지가형성요인을 추출한다.
- 추출된 지가형성요인간 상관관계분석을 통한 토지특성 상호간의 관계 분석과 헤도닉 가격(hedonic price) 개념에 입각한 토지특성의 다중회귀분석을 통해 지가모형을 결정한다.
- 작성된 지가모형을 근거로 가격배율(안)을 결정하고, 이후 각 시·군·구별 현지검증을 실시하여 현지 실정에 맞게 보정작업을 거친 후 최종적인 토지가격비준표를 확정한다.
- 5토지가격비준표 산식
- 토지가격비준표는 표준지공시지가와 토지특성을 다중회귀분석(multi-regression analysis)하여 특성별 가격배율을 산출한다.
- 6토지가격비준표 형식
- 토지가격비준표는 표준지(개별지) 공시지가 및 그 토지특성을 다중회귀분석(multi-regression analysis)하여 추출한 토지특성별 배율을 행렬표(matrix)의 형태로 작성한다.
- 세로방향 : 표준지의 특성배율
- 가로방향 : 지가산정 대상필지의 특성배율
-
고
지
표준지 \ 대상필지 저지 평지 완경사 급경사 고지 저지 1.00 1.03 0.93 0.90 0.81 평지 0.97 1.00 0.90 0.87 0.79 완경사 1.08 1.11 1.00 0.97 0.87 급경사 1.11 1.15 1.03 1.00 0.90 고지 1.24 1.27 1.15 1.11 1.00 ● 가격배율 추출 예 표준지의 토지특성 저지 평지 완경사 대상필지의 토지특성 평지 급경사 완경사 가격배율 1.03
0.87 1.00