- 1주택가격비준표 개념 및 근거
- 주택가격비준표란 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제16조 제6항에 근거한 대량의 단독주택에 대한 가격을 간편하게 산정할 수 있도록 계량적으로 고안된 ‘주택가격산정표’로, 매년 국토교통부장관이 작성하여 시군구 및 관계기관에 제공하고 있다.
- 또한 주택가격비준표는 「부동산 가격공시에 관한 법률」제28조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제76조 제2항에 의거하여 국토교통부 장관이 한국부동산원에 작성 및 제공업무를 위탁하고 있다.
- 2주택가격비준표의 역할
- 주택가격비준표는 표준주택과 개별주택의 주택특성(토지 및 건물) 차이에 대한 가격 격차율로서, 개별주택가격을 산정하는데 있어 주택특성조사 및 비교표준주택 선정과 함께 개별주택의 가격을 결정하는 매우 중요한 기준이다. 개별주택가격은 비교표준주택의 가격에 주택가격비준표로부터 추출된 가격배율을 곱하여 결정된다.
- 3주택가격비준표 작성항목
- 주택가격비준표에 가격배율이 있는 주택특성항목은 총 23개로 구성된다(토지 12개 항목, 건물 11개 항목)
- 토지부분 특성항목은 ①용도지역, ②용도지구, ③기타제한, ④도시･군계획시설, ⑤토지용도구분, ⑥고저, ⑦형상, ⑧방위, ⑨도로접면, ⑩철도 등 거리, ⑪폐기물 등 거리, ⑫변전소와의 거리이며, 주택부분 특성항목은 ①건물구조, ②지붕구조, ③경과연수(별도 산식에 의하여 배율 도출), ④특수부대설비, ⑤옥탑, ⑥지하, ⑦부속건물, ⑧부속용도, ⑨필로티, ⑩다락, ⑪건축연도이다.
- 4주택가격비준표 작성절차
- 먼저 시·군·구별 표준주택가격(개별주택가격) 자료를 분석(빈도분석, 평균지가분석 등)하여 해당 지역의 특성치를 파악하고, 주택가격비준표 작성단위별로 가격에 영향을 미치는 주택특성(토지 및 건물)을 파악하여 가격형성요인을 추출한다.
- 추출된 가격형성요인간 상관관계분석을 통한 주택특성 상호간의 관계 분석과 헤도닉 가격(hedonic price) 개념에 입각한 주택특성의 다중회귀분석을 통해 가격모형을 결정한다.
- 작성된 가격모형을 근거로 가격배율(안)을 결정하고, 이후 각 시·군·구별 현지검증을 실시하여 현지 실정에 맞게 보정작업을 거친 후 최종적인 주택가격비준표를 확정한다.
- 5주택가격비준표 산식
- 주택가격비준표는 표준주택의 가격과 주택특성을 다중회귀분석(multi-regression analysis)하여 특성별 가격배율을 산출한다.
- 6주택가격비준표 형식
- 주택가격비준표는 위 절차로 추출한 주택특성별 가격배율을 행렬표(matrix)의 형태로 재구성하여 작성한다.
- 세로방향 : 표준주택의 특성배율
- 가로방향 : 산정대상 개별주택의 특성배율
-
고
지
표준주택 \ 대상필지 저지 평지 완경사 급경사 고지 저지 1.00 1.03 0.93 0.90 0.81 평지 0.97 1.00 0.90 0.87 0.79 완경사 1.08 1.11 1.00 0.97 0.87 급경사 1.11 1.15 1.03 1.00 0.90 고지 1.24 1.27 1.15 1.11 1.00 
● 가격배율 추출 예 표준주택 토지특성 저지 평지 완경사 대상필지의 토지특성 평지 급경사 완경사 가격배율 1.03
0.87 1.00